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            加拿大老移民分享:在西方成熟國家,投資房產簡直是一件麻煩事!

            作者: cjy| 時間: 2019-08-02 09:29| 點擊次數: 1035

            加拿大移民技術移民投資移民和中移民和中出國

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            描 述 : 為什么說在西方成熟國家,投資房產是一件需要付出很多精力的事兒?

                 施先生是和中的老客戶。在和中的幫助下,現在已經在加拿大定居多年。


                 做為“老前輩”他將為大家分享和解析移民定居后容易走進的誤區和疑問,希望和中的客戶朋友們能少走彎路,防坑避雷。



                 為什么說在西方成熟國家,投資房產是一件需要付出很多精力的事兒?


                  首先,我以我居住加拿大地區舉兩個例子來說說,為什么在加拿大貸款買房是一個需要規劃和技巧的商業活動,不能靠一時興起地跟風? 又怎樣才能建立和維持自己從銀行低息貸款的能力?


                  雖然例子是加拿大的例子,每個城市要考慮的投資細節和多倫多不完全一樣,但貸款和管理投資房的邏輯適用于大部分房地產市場比較穩定的西方資本主義國家。

            案例A

                 小A在中國有個小生意,自己發給自己的年收入61萬人民幣(大概12萬加幣)。2015年賣了國內的一套房子,2016年短登加拿大,然后2017年初正式搬到了加拿大。小A手里有賣房收益32萬加元可以作為在加拿大買房的首付。(課外作業,這個賣房收益要在加拿大交稅嗎?如果沒賣要申報海外資產嗎?)

                 小A2016年還沒搬到加拿大,理論上2017年不用報2016年在國內的收入。搬過來以后,小A在加拿大開了個公司,一時在加拿大沒有什么納稅收入。2018年4月報稅時,2017年全年收入報了在加拿大的1萬加元收入,中國的生意沒有給自己發工資就沒有報收入。2018年加拿大年收入5萬加元,2019年的時候加拿大預期年收入達到8萬加元。

                 小A剛到加拿大的時候,從當房產經紀的親戚那聽說,加拿大有一個非常好的"福利",對于每個新移民,銀行不用看收入,就可以貸款65%給申請人買自住房。于是,


                 小A匆忙讓親戚房產經紀幫忙買了一套91萬加元的聯排別墅,貸款65%,首付32萬加元。


                 為了方便比較,我們把這套房當投資房計算,假設也有房租收入,每月房租扣除所有成本負現金流1800加元,收益負500加元


                 然后小A就過上了'幸福'的養房生活(每年投資房負現金流2.2萬加元),焦慮地等著房子五年內升值30%或更多賣掉。然后,然后這五年期間就沒有然后了。。。

                 小A還能籌到十幾萬加元可以當首付,有8萬加元的預期年收入。后面也試著再去銀行貸款買新的投資房,但銀行卻不給他大比例地貸款買房了。Game Over !



            案例B

                 小B在中國是個單身IT工程師,年薪61萬人民幣(12萬加幣),手里有32萬加元家人的資助可以作為在加拿大買房的首付。(課外作業,這個32萬家人資助要在加拿大交稅嗎?作為買房首付,有可能幫助減少投資房的租金收入所得稅嗎?)

                 小B"2017年到加拿大后找到了一份8萬加元年薪的IT工作。因為事先咨詢了有經驗的移民策劃顧問,規劃了買房的先后次序:


            • 首付7.2萬加元,貸款28.8萬加元,買了套價格36萬加元的公寓。月租金扣除貸款和其它費用后,每月現金流收支平衡


            •  由于小B年報稅收入是8萬加元,投資房每個月收支平衡,理論上他還可以從銀行最 高貸款五倍收入(40萬)繼續買第二,三套投資房。買第二,三套的時候,房價漲到40萬了,每套房的首付都是8萬,貸款各32萬。每個月的現金流是負的,收益500元(還銀行貸款的本金算收益,所以會出現負現金流,正收益的情況)


            •   接著小B首付8.8萬元,貸款35.2萬加元買了第四套44萬加元的投資房(實際操作時,沒有提前規劃的話,第三,四套的貸款會比前兩套貸款難批很多)


                  小A買一套投資房35%首付是32萬加元,而小B理論上可以用同樣的錢(32萬加元)連續貸款買四套投資房,每套房20%首付(8萬加元左右)。為了方便計算,我們按小B四套投資房都是40萬,每套首付都是8萬,每年每套房房租年收益6000加元來計算比較兩個案例的收益情況。小B房子的年收益是負6000元。

                加拿大多倫多過去20年獨立屋和公寓的年均累計升值都是7%,所以我們用7%年升值作收益估算。


            “走走”代表小A “投投”代表小B

                 我們來分析一下:

                 我們看右圖,同樣32萬首付,十年后小B四套房的賣房收益可以達到155萬,比小A高了76%(以五年計算,高的百分比也是76%)。十年里,年均稅前收益15.5萬。由于貸款杠桿的幫助,相當于用32萬的本金,實現了50%左右的年投資回報率。基本可以實現財務自由,不用擔心移民到加拿大后的退休養老問題了。

                 再看左圖,如果算上租金收益的差別的話,小B的總收益是179萬,比小A的總收益高118%,年投資回報率也更高了。而且目前的假設是,小B的每套房的租金年收益是6000元,如果規劃運營得好得話,每套房稅前年收益是可能達到1.8萬的(現金流1.2萬)。四套房每年4.8萬元的收入可以支撐一個人在加拿大的生活費了。

                 更重要的是,當小B后三年能攢或借到更多的首付的時候,還有機會繼續買第5-10套投資房。這是一個可復制可持續的商業模式。

                  從這兩個例子可以看到,由于小A沒有好的策劃顧問的指導對買房進行預先規劃,來到一個陌生國度,看到一個"蘋果"就撲了上去。從此想糾錯都難了,丟掉了利用銀行低息80%貸款兩年內買3套投資房和五年買6~8套投資房的"大西瓜"福利。

                 當然如果您有足夠的首付款,目標只是貸款65%買兩套房就知足了,這也是不錯的福利。我們規劃的難點是怎樣提前一年甚至兩年布局,做出某些稅務上的犧牲,推遲滿足感,兩年買三套投資房,并且不能讓前兩,三套投資房的貸款影響后面四,五,六套投資房大比例的低息貸款。

                 對于小B,他的真正挑戰是,怎樣在移民策劃顧問進一步的幫助下,利用加拿大稅務,貸款,房產選擇上的綜合知識和實戰經驗,一起做出更好的報稅,貸款和房產管理規劃,克服下面5條挑戰,貸款買第3~8套房。

                 大部分有投資經驗的朋友,都知道投資房產的關鍵無非是杠桿。我們下面要講的是,充分了解西方國家銀行批貸款的游戲規則后,怎樣從操作層面增加低息貸款能力來獲得杠桿,還有從哪幾個方面來控制投資和杠桿的風險。



                 1  怎樣提升銀行認可的稅后年收入?

                 (這個話題延伸開來講比較復雜,想要了解的的朋友可以文末聯系和中的新媒體小編獲取我的微信號私聊。)

                2  怎樣平衡房產將來的升值和擁有房產時的現金流?

                  買加拿大房價便宜的滑鐵盧,渥太華和蒙特利爾的房子的話,會有非常好的現金流,但房子升值沒有熱門城市多。而多倫多市中心的公寓已經很貴了,現金流不夠好,要倒貼錢。找一個又能升值,現金流還不錯的房子,是很不容易的。所以不要介意花錢花精力找一個好的房產經紀幫你策劃投資房的選擇,不要隨便找個當房產經紀的親戚朋友了事。

                 經紀本人自己要有貸款買5套房以上的經驗。幫著別人買賣很多套房。自己沒有大比例貸款買多套投資房的經紀,畢竟屬于天天看豬跑,沒吃過豬肉,不知道養豬的酸甜苦辣,關于銀行對投資房貸款的要求,沒有深刻的體會。

                 以下是選房的一些常見誤區供大家參考:


                 聽說這個房子旁邊學校去年排名第一,買個學區房,將來一定升值快吧?(國內學區房升值可快了)


                 經紀向我推薦了個樓花,只要首付15%,四年后坐等升值,我買吧?(我四年里不用管理出租,多好啊)


                  這個別墅在大瀑布旅游小鎮,比多倫多市中心公寓還便宜,租金回報也好,應該是個好買賣?(畢竟現金流好啊)


                  這個公寓在市中心多倫多大學邊上,雖然貴了不少,大家都在搶,我買了將來賣給下家一定賺吧?(畢竟北京三環內,上海內環里面的越貴的房子漲的越快)



                 3 出租管理

                  租金收益對擁有投資房的現金流,之后的再貸款有很關鍵的作用。但在西方國家特別是加拿大,由于對租客的過度保護,房東會有風險遇到不交房租的房賴。

                 參見上面的新聞,租客賴了2.5萬的房租才被趕走。我身邊朋友和鄰居也碰到過房賴收不到租金。而且在安省遇到房賴后,你不能馬上趕走租客,必須走4~6個月或更久的法律程序才能換租客。

                 所以學習當地租賃法規,挑選租客也都是很重要的。好的專業的出租代理服務可以減少風險,讓小B專注在貸款買房上。關于怎樣在自己不花很多精力的情況下,增加租金收益,減少碰到房賴的系統風險的話題,我們需要后面專門用一篇文章來討論。

                 任何投資都有風險,關鍵是怎么用商業計劃的備案來規避風險,或者規劃好自己的商業模型保證有足夠的預留收益對沖6個月的租金損失。這樣就不會瞻前顧后,不敢前進了。我有的朋友就是怕碰到房賴,但不研究風險,直接就不考慮投資房了,這就不可取了。




                  4 


                 如上圖,規劃好了放鵝卵石,沙土和水的先后次序,才能較大化地裝滿容器,利用有限的首付資金大化地撬動貸款杠桿:策劃先買什么樣的房后買什么樣的房,先在哪個銀行貸款后在哪個銀行也很有學問。


                  不同投資房種類購買的前后次序對貸款也會有影響,加拿大五大銀行貸款政策對收入的認定也都不一樣,所以本人雖然目前只買了4套投資房一套自住房,考慮到要最優化地利用銀行貸款為將來一共買八套投資房做準備,不小心五家銀行都申請過貸款了。甚至為了糾正之前貸款的錯誤,保證自己后面還可以買三套以上投資房,除了報國內收入補稅,我還一咬牙交了2萬加元左右的罰金重新做了一套房的貸款。

                 有很多朋友都是看到哪個銀行貸款容易,哪個利率低就在哪個銀行貸款。但是要統籌規劃買三套以上投資房的話,我們可能需要先在難貸款的銀行申請前兩套房的貸款,而不是在選銀行的時候只是在乎零點幾的利息差。

                 銀行貸款你可以選固定利率或幅度利率,年限1年到5年或更久不等,這里面的學問也很多。我在2017年底買的第一套房,果斷地選擇了5年2.39%的固定利率而不是2.09%的浮動利率,現在因為利息漲到了3%以上,這套房每年都可以省30%的利息成本。既然和銀行的貸款合同有年限,我們也就要考慮銀行不再貸給你款和利息飆升(歷史上房貸利率是有到過15%以上的)的風險,這個話題我們也需要后面用一篇文章來討論。

                  而且,如果選擇銀行貸款和報稅規劃得好的話,即使小B買完前2,3套房后,沒有攢到或借到更多的首付款,在不賣房的情況下,也有可能在第四,五年籌到更多的首付買第4、5、6套投資房。

            5  執行力!

                 在多倫多,五年內,貸款買房的絕佳時機永遠是過去,第二佳時機是現在。      

                 我之前在國內的收入也是可以輕松從銀行貸到大比例的貸款買房的,但總是以事業重要,工作忙為借口沒有動手,直到有一天北京認房又認貸,我只能貸款20%買房了,永遠失去了再貸款買房的機會。加拿大卻給了我們新移民第二次機會。

                  對于小A們,哪怕有了在加拿大貸款買投資房的知識了,一定還是會有很大比例的人因為不愿意多交一點稅,想省一點專業人員的服務費,怕碰到壞租客,最后拖到加拿大房貸政策變得更緊,無法大比例貸款買房。或是嫌提前規劃貸款買房太麻煩了,希望一到銀行就能按自己當前情況貸到款,不能推遲滿足感,直接大比例貸款65%了事。

                  要做到知行合一,確實不容易。我相信有不少朋友看到這篇文章,多多少少會對在加拿大多倫多投資買多套房動心。我希望這些朋友在2019年底的時候再回頭看看,在這半年里,自己有沒有采取什么行動,有沒有想辦法把自己實現財富自由之路上的困難一個個解決掉;或者哪怕確認了自己完全沒有條件走這條路,不再羨慕前面買房的朋友,徹底不討論買投資房。好了,今天就給大家分享到這了,想要了解更多的的朋友可以聯系和中的新媒體小編獲取我的微信號私聊~



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